Le recouvrement de loyers impayés est une problématique majeure pour les propriétaires bailleurs. Entre les démarches à suivre, les délais à respecter et les solutions à envisager, il n’est pas toujours simple de s’y retrouver. Dans cet article, nous vous guiderons pas à pas dans le processus de recouvrement des loyers impayés et vous donnerons des conseils d’expert pour défendre au mieux vos intérêts.
1. La prévention des impayés
Avant toute chose, il convient de mettre en place des mesures préventives pour limiter les risques de loyers impayés. Vous pouvez notamment vérifier la solvabilité de votre futur locataire en demandant des documents justificatifs tels que des fiches de paie, un contrat de travail ou encore un avis d’imposition. En outre, vous pouvez souscrire une assurance loyer impayé (GLI) qui vous couvrira en cas de non-paiement du locataire.
2. La procédure amiable
En cas d’impayé, il est important d’agir rapidement et dans un premier temps, privilégier la voie amiable. Prenez contact avec votre locataire afin de comprendre les raisons du non-paiement et tentez de trouver une solution adaptée à sa situation (échelonnement du paiement, report temporaire…). N’hésitez pas à formaliser cet accord par écrit et à en conserver une copie. Enfin, pensez à envoyer à votre locataire une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception, laissant un délai raisonnable pour régulariser la situation.
3. Le commandement de payer
Si la procédure amiable n’aboutit pas, vous pouvez alors faire appel à un huissier de justice qui se chargera de signifier un commandement de payer au locataire. Ce document officiel somme le locataire de régler les sommes dues sous peine d’engager une procédure judiciaire. Le délai légal pour répondre à un commandement de payer est de deux mois.
4. L’assignation en référé devant le tribunal
Passé le délai imparti pour répondre au commandement de payer et en l’absence de régularisation, vous pouvez saisir le tribunal compétent (tribunal d’instance ou tribunal judiciaire) afin d’obtenir une ordonnance d’injonction de payer. Cette procédure rapide permet d’obtenir une décision exécutoire autorisant le recouvrement des sommes dues. Vous devrez fournir au juge tous les éléments justifiant la créance (bail, quittances impayées, relances…).
5. La saisie des biens du locataire
Une fois l’injonction de payer obtenue, si le locataire ne s’exécute toujours pas, vous pouvez demander à un huissier de justice de procéder à la saisie des biens du locataire. L’huissier établira un procès-verbal de saisie et procèdera à la vente aux enchères des biens saisis afin de récupérer les sommes dues. Il est également possible d’envisager une saisie sur salaire si le locataire est salarié.
6. La résiliation du bail et l’expulsion du locataire
En parallèle de ces démarches, vous pouvez également demander la résiliation du bail pour motif d’impayé. Cette procédure doit être menée devant le tribunal compétent et nécessite de respecter un certain formalisme (assignation, pièces justificatives…). Si la décision est favorable, l’expulsion du locataire pourra être prononcée et exécutée par un huissier de justice, sous réserve de respecter certaines conditions (trêve hivernale, délai d’exécution…).
7. Le recours contre le garant
Si votre locataire bénéficie d’un garant (caution solidaire), il convient également de se retourner contre lui en cas d’impayés. Le garant est tenu de régler les sommes dues à votre place et dans les mêmes conditions que le locataire principal. Vous devrez toutefois respecter certaines règles spécifiques (mise en demeure préalable, délais…) avant d’engager une action en recouvrement.
Le recouvrement de loyers impayés peut s’avérer complexe et nécessite une connaissance approfondie des procédures et des délais à respecter. N’hésitez pas à faire appel à un avocat spécialisé pour vous accompagner dans ces démarches et vous assurer de défendre au mieux vos intérêts.